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Constitution Patrimoniale - SARL de famille, location meublée non professionnelle (LMNP), SCI à l’IR, SCI à l’IS : Vous êtes perdus ?

Catégorie : Fiscal

DÉFINITION D’UNE SARL DE FAMILLE

La SARL de famille est une SARL (société à responsabilité limitée) « classique » dont tous les associés sont de descendance directe, ou avec des liens de parenté proches (parents/grands-parents, frères/sœurs, mariage/PACS).

Une SARL doit avoir un objet commercial. La location meublée entre justement dans cet objet, et à ce titre, la SARL familiale le permet. Ce qui n’est pas possible pour la location nue, qui quant à elle, est une activité civile.

 

SARL DE FAMILLE ou LMNP ?

Les deux statuts permettent :

  • une imposition des revenus à l’impôt sur le revenu,
  • un amortissement comptable du bien,
  • une exonération sur la plus-value à la revente du bien.

Cela permet de limiter très fortement la fiscalité de l’opération pour pouvoir conserver la trésorerie nécessaire au remboursement de l’emprunt.

Avantages de la SARL :

  • les mêmes que le LMNP.

Mais avec en plus :

  • une facilitation de la transmission patrimoniale (démembrement, donation de parts sociales…),
  • une limitation de la responsabilité des associés à hauteur du montant du capital social,
  • la déductibilité au titre du foyer fiscal des associés des intérêts d’emprunt nécessaires à l’acquisition des parts sociales de la SARL de famille.

Inconvénients de la SARL : [fin de la partie visible – Formulaire pour voir la suite]

  • pas plus de 23 000€ de revenus locatifs provenant de ces biens par an et par associé,
  • Un formalisme juridique plus lourd, mais pas insurmontable !

 

FISCALITE DES ASSOCIES

Les revenus générés par la SARL de famille relèvent de l’impôt sur le revenu. Les associés sont donc directement redevables de l’impôt sur le revenu à hauteur de leur prise de participation dans la société.

 

PLUS-VALUE EN CAS DE REVENTE

La SARL a les mêmes avantages sur la plus-value en cas de revente que le LMNP.

Dans le cas d’une SARL de famille qui a opté pour l’IR, lors de la revente, les associés sont soumis au régime de la plus-value des particuliers. C’est à dire que le calcul se fera sur une base qui ne prendra pas en compte les amortissements comptables déduits tout au long de la location.

 

EN CAS DE DEFICIT ?

En situation de déficit, avoir opté pour une SARL de famille permet d’imputer directement les pertes sur le foyer fiscal de chaque associé sur les revenus de même catégorie (BIC).

A titre d’exemple :

Une SARL de famille composée de quatre membres (les parents et leurs deux enfants) dégage un déficit de 60 000 euros. Chaque membre pourra imputer 15 000 euros de déficit sur sa déclaration de revenus personnels.

 

LIMITES DE LA SARL DE FAMILLE ET DU LMNP – INTERET DE LA SCI

Les Baux

Dans les deux statuts, les baux de location en meublé doivent être signés avec des personnes physiques locataires.

Cela interdit toute activité avec des baux professionnels ou commerciaux.

Dans le cas de baux professionnels ou commerciaux ou de location de murs nus, il faut constituer une SCI. 

 

Perte du caractère familial

La SARL de famille doit toujours être détenue par les membres de la même famille, la perte du caractère familial entraîne automatiquement la dissolution de la société.

Attention aux divorces !

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